Dúvidas frequentes
Tudo o que você precisa saber para investir com segurança.
Respostas diretas sobre a ROI House Invest e sobre as duas formas de investir com a gente: coinvestimento via SPE e aquisição direta no modelo incorporado.
01 — Institucional
Sobre a ROI House Invest
Quem somos, como cobramos e como funciona a curadoria — antes de entrar nos modelos de investimento.
A ROI House Invest é uma assessoria de investimento imobiliário sediada em Florianópolis/SC, fundada pela Débora Brodt e pelo Fábio Cristiano. Atuamos como curadores: aplicamos um método de análise por 8 critérios e indicamos os ativos que fazem sentido pro objetivo de cada investidor, seja por aquisição direta (modelo incorporado) ou por coinvestimento (modelo SPE).
Aplicamos o método ROI House: analisamos minuciosamente a localização (regiões com demanda real), a qualidade do produto, a operação de locação e as premissas financeiras de retorno. Não vendemos apenas imóveis; filtramos o mercado para que você invista com inteligência, guiado pela Débora e pelo Fábio.
A primeira conversa e o diagnóstico de perfil não têm custo. A partir daí explicamos com clareza como funciona a remuneração no seu caso, antes de qualquer etapa seguinte.
Sim. Boa parte dos nossos investidores decide à distância. Você recebe vídeo do imóvel, documentação, análise de praça e o racional completo antes de qualquer decisão — o processo é feito para quem não pode visitar.
Não, e desconfie de quem garante. Trabalhamos com cenários e premissas explícitas — receita provável, custos, patrimônio e sensibilidade de risco. Investimento imobiliário envolve risco de mercado, de liquidez, de vacância e de sazonalidade, seja no modelo SPE ou no incorporado. Nossa função é deixar isso visível, não escondê-lo.
Uma imobiliária parte do estoque que tem para vender. Nós partimos do seu objetivo e só então buscamos o ativo, seja no modelo incorporado ou via SPE. Também analisamos o que quase ninguém mostra: custo de operação, vacância, liquidez de revenda e o cenário em que a conta não fecha.
Nossa base é Florianópolis e conhecemos profundamente o mercado catarinense, mas a curadoria é feita em construtoras selecionadas do Brasil — a praça certa depende do objetivo do investidor, não do nosso endereço.
02 — Modelo de negócio
Modelo SPE (coinvestimento em empreendimentos)
Você entra como cotista de uma Sociedade de Propósito Específico e acompanha o empreendimento desde a obra.
Trata-se de um modelo associativo onde os investidores unem capital através de uma Sociedade de Propósito Específico (SPE). Cada participante adquire cotas proporcionais à unidade imobiliária, assumindo o papel de incorporador e capturando margens superiores que normalmente ficariam com a construtora tradicional.
Depende do empreendimento e da fração de cotas disponível. Existe diferença grande entre um ativo pensado para renda de temporada e um pensado para valorização de longo prazo. No diagnóstico definimos a faixa que faz sentido para o seu perfil.
Os aportes financeiros são realizados de forma parcelada, acompanhando rigorosamente o cronograma físico-financeiro da construção. O capital social inicial é ajustado gradativamente conforme a evolução dos aportes necessários para a conclusão da obra.
A SPE possui personalidade jurídica própria e limitada ao seu objeto. Cada cotista responde apenas na proporção de suas cotas. Nossos contratos contam com robusto respaldo jurídico, garantindo segurança patrimonial e total transparência.
03 — Modelo de negócio
Modelo incorporado (aquisição direta)
Você compra a unidade diretamente, pronta ou na planta, e é o titular do imóvel desde a assinatura.
No modelo incorporado, você adquire a unidade diretamente — pronta ou na planta — com contrato direto com a incorporadora ou construtora. Você é o titular do imóvel desde a assinatura, sem cotização: a matrícula fica no seu nome (ou da PJ que você indicar) após a entrega. É o formato mais tradicional de aquisição imobiliária, indicado para quem quer titularidade direta do ativo desde o início.
No modelo incorporado, você compra a unidade diretamente e é o titular do imóvel. No modelo SPE, você entra como cotista de uma sociedade que detém e desenvolve o empreendimento, com aportes parcelados ao longo da obra e retorno atrelado à sua fração de cotas. A escolha depende do seu objetivo, ticket disponível e apetite a risco — no diagnóstico definimos qual faz mais sentido para o seu perfil.
Durante a obra, o saldo devedor é corrigido mensalmente pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), que acompanha a variação de custos de material e mão de obra do setor. Após a entrega das chaves, o índice de correção passa a ser o IPCA (ou outro definido em contrato), refletindo a inflação geral. Esses reajustes são previstos em contrato com a incorporadora e impactam o valor final efetivamente pago — avaliamos isso no diagnóstico junto com você.
O contrato com a incorporadora prevê uma data de entrega e, em geral, uma tolerância de atraso (normalmente até 180 dias, conforme praxe do setor). Após esse prazo, cabem multas e/ou indenização por atraso, de acordo com o que estiver definido em contrato. Analisamos o histórico de entregas da construtora antes de indicar qualquer empreendimento, mas o prazo contratual e suas condições devem sempre ser conferidos por você (ou seu advogado) antes da assinatura.
Em muitos casos, sim. No modelo incorporado você paga o valor de mercado da unidade, com a margem da incorporadora já embutida no preço. No modelo SPE, por assumir o papel de incorporador junto com outros cotistas, o investidor tende a capturar parte dessa margem — o que costuma resultar em ticket de entrada mais competitivo pela mesma exposição ao ativo. Essa diferença de custo é um dos pontos que colocamos na mesa no diagnóstico.
Sim. Por ser uma compra direta com titularidade da unidade em seu nome, o modelo incorporado permite financiamento bancário (SFH/SFI, conforme o caso e a instituição). Já o modelo SPE normalmente não é financiável por bancos, porque o que você adquire são cotas de uma sociedade, e não o imóvel em si — por isso os aportes no SPE costumam ser feitos com capital próprio.
O investimento em studios e compactos voltados para plataformas digitais (como Airbnb) prioriza a alta liquidez e a rotatividade de hóspedes. Isso gera uma rentabilidade significativamente superior ao aluguel tradicional de longo prazo, apoiada em localização estratégica e gestão profissional.
Por padrão, as unidades operam no modelo de entrega estruturada, permitindo personalização. Oferecemos pacotes de ambientação e design de interiores padronizados, otimizados para locação por temporada. Vale destacar que todas as áreas sociais e de lazer do edifício são entregues 100% decoradas e equipadas.